Usucapião em cartório: quem pode, o que exige, quanto custa e quanto demora

Existe um número grande de casas no Brasil em que mora, há vinte anos, alguém que não é o dono no papel. A escritura nunca foi passada, o antigo proprietário morreu, o imóvel ficou no nome de alguém que ninguém mais localiza. A pessoa paga IPTU, reforma, recebe correspondência — e não consegue vender, financiar nem deixar em inventário.

Usucapião é o instituto que resolve isso: a lei reconhece que quem possui um imóvel por tempo suficiente, de determinada maneira, se torna proprietário dele. E desde 2015 esse reconhecimento não precisa de processo.

O que mudou em 2015

O Código de Processo Civil daquele ano acrescentou o artigo 216-A à Lei de Registros Públicos e criou o usucapião extrajudicial: o pedido é apresentado diretamente no cartório de registro de imóveis da localidade do bem, e quem o analisa é o oficial registrador.

Não é uma versão simplificada do processo. Os requisitos de direito material são exatamente os mesmos — o que muda é quem examina e quanto tempo leva.

Os prazos de posse, por modalidade

Antes de qualquer documento, a primeira pergunta é: há quanto tempo, e de que forma?

Em todas elas a posse precisa ser mansa, pacífica e ininterrupta — sem contestação de quem quer que seja durante o período — e exercida com ânimo de dono, isto é, como quem se considera proprietário, não como quem ocupa a título precário.

Quem mora de aluguel, por comodato ou por favor não adquire por usucapião, por mais décadas que fique. A posse de quem reconhece dono alheio nunca conta para esse prazo.

A posse do antecessor pode ser somada à sua, se houve transmissão — é a chamada accessio possessionis. Na prática é isso que resolve muitos casos: quem comprou por contrato de gaveta há oito anos de alguém que estava lá há doze soma vinte.

Os três documentos que decidem o pedido

O procedimento extrajudicial tem uma lista de exigências, mas três delas concentram quase todo o trabalho, o custo e o risco de atraso.

1. A ata notarial

Lavrada por um tabelião de notas, é o documento em que ele atesta o tempo e as características da posse. Não é uma declaração sua: é o registro, por um agente público, do que ele apurou — depoimentos de vizinhos, contas antigas, carnês de IPTU, fotos, contratos.

É a peça que faz o papel que a prova testemunhal faria num processo, e é por isso que ela é o coração do pedido.

2. A planta e o memorial descritivo

Assinados por profissional habilitado — engenheiro ou arquiteto, com ART ou RRT — e, além disso, pelos titulares dos imóveis confrontantes. É aqui que a maioria dos pedidos empaca: obter a assinatura de todos os vizinhos exige encontrá-los, explicar o que está acontecendo e convencê-los de que nada do que é deles está sendo tocado.

Quando a assinatura não vem, o oficial notifica o confrontante pessoalmente ou por edital.

3. As certidões negativas

Do imóvel e dos possuidores, das justiças estadual e federal, para demonstrar que não há litígio em curso sobre aquele bem.

O silêncio que mudou tudo

Na redação original de 2015, o confrontante que não respondesse à notificação era tratado como se tivesse discordado. O resultado foi previsível: bastava um vizinho desinteressado, ou uma carta não retirada, para o pedido morrer.

A Lei nº 13.465/2017 inverteu a regra. Hoje, o confrontante notificado que fica em silêncio por 15 dias é tratado como concordante. Foi essa mudança, e não a de 2015, que tornou o usucapião extrajudicial um caminho real.

Onde ele não serve

• Bem público não é usucapível. Nem por dez anos, nem por cinquenta. É vedação constitucional, e não há exceção.
• Havendo impugnação, acaba. Se o titular registral, um confrontante, um credor ou um ente público apresentar impugnação fundamentada, o oficial encerra o procedimento e remete o interessado à via judicial. O extrajudicial pressupõe que ninguém se oponha.
• Imóvel sem descrição possível. Área sem matrícula, com sobreposição de registros ou em loteamento irregular às vezes precisa de regularização antes — e aí o usucapião é a segunda etapa, não a primeira.

Quanto custa

Não há um preço: há uma soma de parcelas independentes.

• Ata notarial — tabela de emolumentos do estado, calculada sobre o valor do imóvel.
• Planta e memorial — honorários do engenheiro ou arquiteto. Varia muito com o tamanho e a dificuldade de acesso ao terreno.
• Certidões — valor baixo, mas são várias.
• Registro — emolumentos do cartório de registro de imóveis, também proporcionais ao valor do bem.
• Honorários advocatícios — combinados caso a caso.

Sobre ITBI: a aquisição por usucapião é originária, isto é, não decorre de transmissão de alguém para alguém. Pela mesma razão a maioria dos municípios não cobra o imposto nessa hipótese — mas a prática varia, e é uma das coisas a confirmar localmente antes de começar.

Comparado ao caminho judicial, o extrajudicial costuma sair mais barato principalmente por um motivo indireto: ele dispensa custas processuais e encurta o tempo. E tempo, num imóvel irregular, é o custo que ninguém coloca na planilha — é o aluguel que não se cobra, a venda que não se faz e o financiamento que o banco não aprova.

Quanto demora

A resposta honesta é que varia mais do que em qualquer outro procedimento extrajudicial, porque o prazo não depende do cartório: depende de quantas assinaturas de vizinho faltam.

Um caso com documentação completa, confrontantes localizados e matrícula em ordem costuma ficar entre quatro e oito meses. Um caso em que é preciso notificar três confrontantes por edital pode passar de um ano.

Ainda assim, o parâmetro de comparação é uma ação de usucapião na Justiça Estadual, que raramente termina em menos de três anos.

Por onde começar

Antes de contratar planta, ata ou qualquer coisa, dois passos resolvem a maior parte da dúvida:

1. Tirar a matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis. Ela diz em nome de quem o bem está, se há hipoteca, penhora ou inventário em curso — e às vezes revela que o caso não é de usucapião, e sim de um inventário ou de uma escritura atrasada, que são mais simples.
2. Levantar a linha do tempo da posse: desde quando, por quem, com que documentos. É o que define a modalidade e, com ela, tudo o mais.

Se o que você tem é uma casa em que mora há anos sem conseguir provar que é sua, vale conversar antes de gastar. Em uma parte dos casos o caminho certo não é o usucapião — é mais curto do que isso.